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广东限价令出台改变供应结构房价上涨动力仍

2019-09-21 14:17:46来源:励志吧0次阅读

  广东限价令出台改变供应结构 房价上涨动力仍存

  国家统计局最近公布的4月70个大中城市房价,环比上涨的城市有67个,而同比上涨的城市有68个,在4月公布限价令的广州仍然领涨全国。专家和业内人士分析,预计三季度房价上涨压力较为严峻,如果政府不采取进一步措施,或将保持温和上涨态势。

  限价令出台供应结构发生变化

  广州市统计局发布的数据显示,4月,广州市新建商品住宅上签约面积为57.53平方米,同比增加15.4%,环比减少31.8%;上签约均价16374元/平方米,环比下降2.6%,但仍同比上升18.4%。而第一季度,广州房价同比上涨22.5%,3月房价环比上涨34.9%,4月广州出台商品房定价指导政策,对开发商定价进行限制。

  受此影响,广州获批住宅预售情况大幅下降,5月第一周,新增预售住宅不足10套,此后缓慢上升,根据相关机构数据中心检测广州市国土房管局统计,5月13日至19日,广州新增住宅预售证数量10个,获批销售住宅共1267套,相比前一周上涨超过一半。

  由于中心城区的成交受抑,一些开发商也改变了供应结构,向郊区低价中小户型转移,这类市场相对活跃。通过对预售房源区位进行分析,超过90%的预售房源集中在番禺、增城、南沙等郊区位置,在供应结构方面,120平方米以下中小户型住宅超过一半。

  开发商政府博弈升级拆分合同规避调控抬头

  业内人士表示,广州执行价格指导之后,如果一些楼盘价格涨幅过快、或者定价过高,难以通过申报,也就难以入市销售。这将对调节市场预期和市场价格带来直接影响。

  广州市国土房管局表示,从政府指导定价实施以来,广州新建商品住宅成交量和成交价格环比都出现了一定下降,而市场存量仍处高位,截至2013年4月底,广州可售商品住宅面积为540万平方米。

  但走访发现,开发商面对调控限制,也用出了种种花招。有业内人士向介绍,位于广州南沙的楼盘天玺湾,为了应对政府限价,就想出了把原本规划出售的精装房合同,分拆成“毛坯房”和装修合同,毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。

  查阅数据发现,通过这种方式,去年底签均价还在12000元左右的楼盘,今年4月底就“逆市”下降到不足1万元。而楼盘工作人员也表示,可以通过分别签订房屋和装修合同的方式,实现签。

  “房价统计数据下降了,开发商钱也没少赚,最后就只有老百姓被忽悠了。”这位业内人士表示,在实行限价的北京和广州,这样操作的开发商“绝不只是一两个,就看政府动不动真格管了”。

  但开发商的行为已经涉嫌违法违规。熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示,建成达到交付标准的房屋并交付是开发商作为卖方的基本义务。开发商违反交付标准,拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价,也涉嫌虚假价格,政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。

  广州市国土房管局表示,将进一步加大房地产市场巡查监管力度,近期还将联合工商、物价等部门开展房地产市场专项整治行动,重点查处违反住房限购政策违规销售、违规经纪、哄抬房价、发布虚假广告等违法违规行为。目前尚未公布有开发商受到处罚。

  房价上涨动力仍存

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟等业内人士认为,从三个月到半年左右的短期来看,房价温和上涨的可能性较大。如果政府不采取进一步措施,现阶段房价很难出现拐点。

  一是土地市场火热,地价攀升幅度明显。今年以来,广州土地成交量明显回升,土地出让溢价、尤其是住宅地块溢价不断走高。前4个月,广州土地出让金超过300亿元,预计随着国际金融城地块的出让,前三季度就可超过去年全年402亿的出让总额,房地产企业逆调控拿地,显示资金链好转和对后市看好。

  二是地方政府调控执行力度低于预期。从3月底国五条地方地则落地大限至今快两个月时间,除了北京等极少数城市以外,广州等绝大多数城市尚未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则。而从政策限制力度来讲,只有北京提出房价保持稳定,而其他城市均将房价增幅与居民可支配收入挂钩,控制目标暗示房价仍将“温和上涨。”

  三是消费者预期未发生明显改变。北京大学房地产金融研究中心研究员尹斌认为,从消费者的心态分析,近期房价持续上涨的一个原因是原因,在多轮房地产调控政策出台之后,刚需人群看到调控效果并不理想,开始选择停止观望,出手入市,在供需矛盾仍然持续的情况下,而当前流动性过剩,投资保值的压力凸显,增加了的市场需求,也会导致价格上涨。

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